很多人以为签完借款合同就万事大吉，其实真正的风险往往藏在流程细节里。完整的借款抵押流程包含资信调查、抵押物评估、合同签订和登记备案四个环节。比如张女士抵押房产时，中介承诺三天放款，结果因未办理不动产登记导致抵押无效，最终损失30万元违约金。
流程要点对比表：
| 正规流程 | 高风险操作 | 风险系数 |
|---|---|---|
| 金融机构面签 | 第三方平台远程签约 | ★★★★ |
| 房管局登记 | 私自保管他项权证 | ★★★★★ |
| 银行流水走账 | 现金交易 | ★★★ |
| 专业评估机构估值 | 双方口头约定 | ★★★★ |
去年上海某借贷公司利用"阴阳合同"套取借款人房产，这种操作手法堪称教科书级陷阱。第一类陷阱是虚增债务，通过服务费、保险费等名目变相收取砍头息；第二类是设置违约陷阱，比如约定短信通知即生效的催收条款；第三类则是伪造抵押登记，用假他项权证蒙骗借款人。
真实案例：2023年杭州李某某遭遇的"套路贷"中，放贷人通过循环转账制造虚假流水，最终以120万元借条起诉要求偿还300万元房产，幸好法院根据资金流向还原了真实借款金额。
判断抵押是否合法，要抓住三个核心要素：主体资质、利率红线、抵押物范围。正规金融机构必须公示营业执照和放贷资质，民间借贷年利率不得超过LPR四倍。特别注意：已购公房、经济适用房等特殊房产抵押需提供产权单位同意证明。
风险预警清单：
2024年新修订的《民法典》物权编新增抵押权涤除制度，借款人还清债务后可申请撤销抵押登记。维权要把握三个关键节点：发现违规操作立即录音取证，30日内向地方金融监管局举报，诉讼阶段重点审查格式条款效力。
特别提醒：民间借贷抵押纠纷诉讼时效为3年，但抵押权存续期间与主债权同步。建议在还款后15个工作日内完成注销登记，避免出现二次抵押风险。
"抵押登记后就能高枕无忧"是最大误区。去年北京某银行因未及时办理续押，导致抵押物被其他债权人查封。必须建立动态监测机制：定期查看抵押物状态，关注债务人财务状况，留意利率调整条款。特别注意：浮动抵押需在工商部门办理动产抵押登记。
最后提醒：任何抵押行为都应坚持"三不原则"——不签空白合同、不做虚假登记、不压证件原件。记住：正规抵押从不需要支付"解冻费"、"验资费"等附加费用。